Застройщики вкатили 104 миллиона квадратных метров жилья, а народ не торопится брать — распродано всего 35%. В Москве еще туда-сюда, а в Нижневартовске продали аж одну квартиру из ста.

Если вы давно не заглядывали на сайты с объявлениями о продаже новостроек, приготовьтесь удивиться. Там сейчас столько вариантов, что глаза разбегаются. Дома растут как грибы после дождя, проекты выходят один за другим, застройщики соревнуются в красивых рендерах и обещаниях сдать всё в срок.

Казалось бы — выбирай не хочу.

Но есть один нюанс. Квартиры стоят, строятся, ключи раздают, а покупателей что-то не видно. Ну, точнее, видно, но гораздо меньше, чем хотелось бы строительным магнатам.

По данным компании «Талан», на август 2026 года в российских новостройках распродано около 35% всего объема. Давайте переведем на пальцах: из каждой сотни построенных или строящихся квартир 35 уже имеют владельцев. Остальные 65 пока бесхозно ждут, когда за них заплатят живые деньги.

И это не шутка и не локальный провал в одном регионе. Речь идет о 104 миллионах квадратных метров жилья, которые сейчас в стадии строительства. 104 миллиона — это примерно как 14 тысяч футбольных полей, только заставленных многоэтажками. И большая часть этого великолепия пока никому не нужна.

Было 45, стало 35 — и это не шутка

Отмотаем время назад. Конец 2021 года. Пандемия уже немного отпустила, льготная ипотека разогнала спрос до небес, застройщики потирали руки. Тогда распроданность новостроек составляла 45%. Почти половина всего строящегося жилья была распихана по покупателям.

Сейчас — 35%. Разница вроде как всего 10 процентных пунктов. Но в масштабах 104 миллионов квадратов это колоссальный объем незакрытых сделок. Это тысячи, десятки тысяч квартир, которые висят на балансе девелоперов и требуют обслуживания кредитов, оплаты подрядчиков и просто нервов.

Причем в конце 2021 года низкая распроданность — меньше трети — была характерна всего для восьми городов-миллионников. Сейчас таких городов уже 23. Проблема перестала быть точечной. Она расползлась по всей карте страны, как масло по сковородке.

Москва пока держит удар

В столице, как обычно, всё не так плохо, как у всех. Здесь распроданность упала, но символически — с 52 до 51%. Один процентный пункт. Для Москвы это почти погрешность. Но не забываем: на таком гигантском рынке даже один процент — это сотни квартир, которые ждут своего часа.

Санкт-Петербург вообще показал стабильность — 44%, ни туда ни сюда. Северная столица вместе с Москвой остаются оазисами относительного спроса на фоне общего среднего показателя в 35%.

Но давайте не будем обольщаться. Даже в этих городах распродана лишь половина или чуть меньше. Вторая половина всё еще ищет покупателей. Так что говорить о полном порядке не приходится. Просто в Москве и Питере дела идут менее паршиво, чем в остальной стране.

Красноярск: был лидером, стал аутсайдером

А вот в Сибири случилась настоящая драма.

Красноярск на конец 2021 года радовал застройщиков распроданностью в 44%. Почти как в Питере. Круто, да?

Сейчас там продано только 23%. Падение на 21 процентный пункт — это рекорд среди всех городов в статистике.

Представьте себе: еще вчера почти каждая вторая квартира в строящихся домах находила владельца. А сегодня — только каждая четвертая. Застройщики в Красноярске, наверное, уже перестали улыбаться на презентациях. Дома растут, краны крутятся, а люди не берут.

Что случилось? Экономика региона, демография, стоимость квадратного метра, конкуренция с вторичкой — причин может быть море. Но факт остается фактом: Красноярск показал самый резкий спад и теперь близок к аутсайдерам.

Хабаровск идет против течения

Но есть города, которые назло всем трендам показывают рост.

Хабаровск. Распроданность выросла с 43 до 48%. Почти половина. Причем даже больше, чем в Питере. Здесь люди почему-то не боятся покупать жилье на этапе строительства. Возможно, верят застройщикам. Возможно, местная ипотека удобнее. Возможно, просто рынок другой.

Набережные Челны тоже удивили. С 35% подскочили до 45%. При том что общероссийский показатель снизился.

Это к вопросу о том, что нельзя вешать ярлык на всю страну. Где-то люди голосуют рублями, а где-то прячут их под подушку.

Грозный и Нижневартовск: там всё совсем печально

Теперь давайте заглянем в города, где застройщикам, наверное, снятся кошмары.

Грозный — 6% распроданности. Из ста квартир продано шесть. Шесть, Карл!

Но это еще цветочки. Ягодки — Нижневартовск. Там распродано 1%. Один процент. Одна квартира из ста.

Подумайте над этой цифрой. Застройщик затеял проект на сто квартир, вложил деньги, залил фундамент, поднял этажи, а купить пришел только один человек. Остальные 99 объектов ждут, пылятся, и неизвестно, когда найдутся желающие.

В Москве, напомню, продано 51%. Там из ста квартир куплена почти половина. А в Нижневартовске — одна. Это даже не разные рынки, это разные вселенные.

Почему строят так много, если покупают так мало?

Вопрос на миллиард. Но давайте посмотрим на цифры.

Общий объем строящегося жилья — 104 млн квадратных метров. Продано 35%.

То есть две трети всего этого великолепия пока числится за девелоперами. А они, между прочим, уже должны банкам за стройку, уже платят рабочим, уже закупили материалы. Деньги на ветер, если так пойдет дальше.

Одни эксперты говорят, что спрос упал из-за ипотечных ставок. Другие — что народ наелся строящегося жилья и ждет готового. Третьи — что демографическая яма, а четвертые — что просто цены кусаются.

Но суть одна: строят много, покупают мало. И разрыв этот не сокращается, а растет.

Включаем таблицу: цифры говорят сами за себя

Давайте поставим города в ряд, как на школьной линейке:

Москва — 51%

Хабаровск — 48%

Набережные Челны — 45%

Санкт-Петербург — 44%

Красноярск — 23%

Грозный — 6%

Нижневартовск — 1%

Красиво? Нет, жутковато.

Разброс от 51% до 1% — это как сравнивать московский бизнес-класс с сараем в глухой деревне. Каждый город живет своей жизнью. У каждого своя экономика, свой рынок труда, свои миграционные потоки, своя ипотека.

И вот эта средняя температура по больнице — 35% — она, конечно, дает общее представление. Но она скрывает всю глубину пропасти между успешными рынками и теми, где застройщики уже не знают, что делать с недостроями.

А квадратный метр всё дорожает. Сюрприз!

Вот это самое смешное или самое грустное — кому как.

Несмотря на то что две трети квартир не проданы, цены на первичном рынке за год выросли на 2,4%. Теперь в среднем квадратный метр стоит 354 тысячи рублей. Год назад было 345 тысяч.

Вторичка подорожала еще сильнее — на 2,9%, до 257 тысяч за квадрат.

Получается классическая российская экономическая загадка: товара много, спрос слабый, а цены растут. И это работает на рынке недвижимости уже много лет.

Почему? Застройщики не хотят снижать цены, потому что сидят на кредитных деньгах. Скинешь цену — банк пересчитает залог, начнутся проблемы с проектным финансированием, стройка встанет. Поэтому они держат цены, даже если квартиры стоят мертвым грузом.

Вывод для обычного человека: не надейтесь, что из-за большого выбора цены рухнут. Не рухнут. Традиция.

Что эти 35% значат для вас, обычного покупателя

Давайте без сложных слов.

Если вы собираетесь покупать квартиру в новостройке, выбор у вас огромный. Настолько огромный, что глаза разбегаются. Застройщики конкурируют друг с другом, предлагают рассрочки, акции, подарки — всё, чтобы хоть как-то сдвинуть товар.

Это плюс.

Минус в том, что многие проекты рискуют зависнуть или затянуться. Если квартиры не продаются, у девелопера кончаются деньги. А достроенный дом с пустыми квартирами — это не доход, это головная боль.

Поэтому при выборе новостройки в 2026 году стоит обращать внимание не только на цену и планировку, но и на то, как быстро продаются соседние корпуса. Если распроданность в ЖК низкая — возможно, это звоночек.

В Москве вы можете себе позволить быть придирчивым — вариантов много, продано чуть больше половины. А вот в Нижневартовске или Грозном ситуация совсем другая: стройка стоит, а покупателей нет. И тут уже вопрос не в выборе, а в том, стоит ли вообще рисковать.

Рынок — это не страна, это набор разных миров

Самое важное, что нужно вынести из этой статьи: нельзя говорить «рынок новостроек в России» как про что-то единое.

Москва и Нижневартовск — это разные планеты. Хабаровск и Красноярск, несмотря на географическую близость, показывают противоположные тренды.

Где-то люди активно покупают, где-то бегут от новостроек как от чумы.

И ключевой вопрос сейчас не в том, почему средняя цифра такая-то. А в том, как застройщикам продать эти две трети непроданных квадратов, если покупатели не торопятся, а стройка уже идет.

Возможно, ответ — в снижении цен. Возможно — в новых ипотечных программах. Возможно — в смене форматов, планировок, районов.

Но пока ответа нет. Есть только 104 миллиона квадратных метров, из которых продана треть. И это та реальность, в которой мы сейчас живем.

Фото: открытые источники